임대차 만료까지 2달 남았는데, 집주인(임대인)에게 연락 안해도 불이익이 없을까?
계약기간이 끝났는데 임대인에게 연락이 없는데, 계속 살아도 되는게 맞을까?
묵시적갱신
◆ 임대인 : 집을 빌려준 집주인
◆ 임차인 : 집을 전세로 빌린 실거주자
계약을 갱신하지 않겠다는 임대인과 임차인이 의사 표시가 없는 경우 (하기 조건) 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신된다.
묵시적갱신이 된 경우 2년은 유지할 수 있으며, 임차인은 언제든 계약 해지를 할 수 있다.
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 전까지의 기간에 임차인에게 *갱신거절의 통지를 하지 않은경우
- 임대인이 *계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우
- 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우
(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙 제2조)
* 갱신거절의 통지 : 임대차 기간이 끝나면 더 이상 임대차 관계를 존속하지 않겠다는 통지
* 계약조건 변경의 통지 : 대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지, 계약조건을 구체적으로 밝혀야 함
※ 상가 건물의 경우 주택임대차와는 약간 다른 조건을 따르므로 참고하자.
묵시적갱신 방법
계약서를 따로 작성할 필요 없으며, 새로 작성한 경우에도 확정 일자를 받은 이전 계약서를 가지고 있다면 묵시적 갱신시 대항력,우선변제권이 그대로 유지된다.
◆ 우선변제권 : 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리
(확정일자를 받은 경우, 주택이 경매에 부쳐졌을 때 먼저 배당 받을 수 있는권리)
◆ 대항력 : 임차인이 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리
( 소유주가 변경되는 경우 전세금/보증금을 받고 나가려면 대항력을 가져야 한다. 대항력이 없는 임차인은 새주인이 전세보증금을 주지않고 쫓아내도 법적인 문제가 없다. )
묵시적갱신 조건
- (개정 전) 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 갱신거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았을 때
- (개정 후) 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전이 될 때까지 갱신거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았을 때
※ 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.
묵시적갱신 효과
- 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대 하는 것으로 간주됨 (「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전단)
- 보증금과 임대료/임차료 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 됨
- 묵시적 갱신 된 임대차 존속기간은 2년으로 본다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약 해지
- 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있다.
- 2년의 임대차 기간을 주장 할 수도 있음
- 임차인이 임대차 계약을 해지하는 경우 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
(3개월 전에는 집주인에게 통지를 해야 전세금을 돌려 받을 수 있는 권리가 생긴다는 뜻!)
계약갱신청구권
1) 계약갱신청구권 통지 필요기간
임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 필요
단 , 2020년12월10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 요구 필요
위 기간에 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 할 수 없음
2) 갱신요구권 횟수, 기간
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년 보장
만약 임대차 계약갱신청구 통지 필요 기간내 임대인이 갱신거절 의사표시를 하더라도
임차인이 갱신청구권을 행사하면 임대인은 정상 사유가 없는 한 1회에 한해 임차인의 갱신 권리를 받아들여야 한다.
임대인은 5%를 초과하지 않는 범위에서 증액 가능하다.
※ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사인가?
아니다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다.
묵시적 갱신 사용 후 갱신요구권 사용 가능함
※ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년 거주 해야 하나?
아니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통지 가능함, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생
3) 임대인의 정당한 갱신거절 사유들
- 임대인이 실거주 하려는 경우 (임대인의 *직계존속, *직계비속 포함 )
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 다른 임차인에게 임대(전대)한 경우
- 임차 주택의 전부 또는 일부가 임대차 못할 정도로 파괴된 상태가(멸실)된 경우\
- 임차인이 2기 차임액 이상 연체한 사실이 있는 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축이 필요한 경우
- 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
* 직계존속 : 나의 윗사람 (아버지, 어머니, 조부모, 증조부모)
* 직계비속 : 나의 아랫사람 (자녀, 손주, 증손주)
[출처] 법제처 www.moleg.go.kr