[부동산] 재건축

재건축 뭐길래 이렇게 사람들이 관심이 많은걸까?
언제 투자를 해야할지 모르겠는데,,, 어떤순서로 진행이 되는건지 알아보자 

 

재건축

기존의 낡은 주택을 철거하고, 새로운 주택을 건설하기 위해
기존 주택 소유자가 조합을 설립하여 주택을 건설하는 사업

[도시 및 주거환경정비법] 에 따른 정비사업이다.

“재건축사업” 은 “소규모재건축사업” 과는 다르다.

 

※ 소규모재건축사업

정비기반이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축

• 사업시행구역 면적이 1만m2 미만
• 노후, 불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상
• 기존 주택의 세대수가 200세대 미만

 

재건축 주요 단계

1. 사업준비단계
   •  기본 계획 수립 : 특정구역 정비사업에 대해 지자체 정책에 따라 진행
   •  추진 위원회 구성
     
   •  안전진단 : 건물의 노후도와 불량도를 점검
     D등급 (조건부 재건축)
     E등급 (재건축 확정)
   • 정비구역 지정 : 정비기본계획 수립 후 안전진단 통과 되면 시,도에서 지정
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2. 사업시행단계
   • 조합 설립
     • 조합설립인가조건
       – 토지 면적의 3/4이상, 소유자 3/4 이상 동의를 얻어야 함
       – 공동주택의 경우 각 동 별 과반수 동의 필요
   • 사업시행 인가
     • 지자체가 일조량, 공간구성, 안정성 등 검토
     • 지자체 인허가 등 사업이 본격적으로 진행되는 단계
     • 건폐율, 용적률, 세대수 등 결정
     • 사업시행인가 고시 (시공사와 계약을 체결)
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3. 관리처분 계획단계
   • 조합원 분양신청
     • 조합원들의 분양신청 바탕으로 분양 세대수가 정해짐
     • 사업시행인가 고시 120일 이내 토지 등 소유자에게 통지 해야함
   • 관리처분 인가
     • 사업 시행 후 분양하는 토지와 건물의 권리를 분배하는 단계
     • 추가분담금 정산, 지분 분배
   • 주민 이주
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4. 완료 단계
   • 철거 · 착공
   • 준공 · 입주 : 준공검사, 잔금정산, 등기 진행
   • 청산 및 해산 : 청산금 산정 및 징수, 조합 해산

 

재건축 지정대상

1. 세대수가 300세대 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
2. 재건축의 일부가 멸실 되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
3. 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

→ 안전진단 D등급 이하

 

재건축 사업현황 확인

수도권 재건축 사업 진행 현황 검색 사이트
시/군 별로 검색이 가능하며, 사업단계 내용 모두 확인할 수 있다.

•  서울시 : 정비사업 정보몽땅 cleanup.seoul.go.kr
•  경기도:  경기도 추정분담금 시스템 gres.gg.go.kr
•  인천시 : 인천시 추정분담금 시스템 renewal.incheon.go.kr

 

 

재건축 투자 시 확인!

1. 사업속도

• 재건축은 10년 이상의 장기 투자
• 투자 전 사업추진 속도를 고려 필요
• 단일평형일수록 조합원 의견 차이 최소화
• 조합 구성이 단일 단지 일수록 빠름
• 2개 단지 이상 연합재건축은 시행이 늦어질 수 있음
• 사업단계별 주민 동의율이 높을 수록 사업 속도가 빠름
• 기간 내 사업이 진행되지 않는 경우 정비구역 해제도 고려 필요

 

2. 수익성

• 장래 투자가치는 높고, 현재 투자비용은 저렴해야함
• 토지가격 높을 수록 개발이익이 높고, 조합원 부담금이 낮음
• 대지지분 클수록 아파트 평형은 넓고, 추가 부담금이 낮음
• 용적률이 낮을수록 수익성이 유리
  (130% 이하가 사업성이 있다고 봄 )
• 단지규모, 진입로가 클수록 시공사 공사비가 절감되어 수익성이 높음

 

3. 정부정책

재건축은 정부 정책에 민감하기 때문에 재건축 투자 시 정부 정책 영향을 고려해야 한다.

• 조합원 지위양도 : 규제지역 내 조합설립인가 후 조합원 지위양도 제한
• 재건축 초과이익환수제 : 재건축 개발이익 최대 50%까지 환수
• 재건축 안전진단 강화 : 구조 안정성 비중 상향

 

재건축은 언제 투자?

재건축의 경우 투기과열지구 내 조합 설립후 조합원지위양도 불가하므로 투자 시 유의

→ 사업초반부 (계획수립 – 정비구역 지정)
저렴한 투자비용, 장기투자의 위험성 감수

→ 사업 후반부 (사업시행인가 – 관리처분인가)
안전한 투자 가능하나, 높은 투자 비용이 든다.

*투기과열지구? 하기 링크 참조

 

재건축 관련 제도

1. 재건축 안전진단 

재건축이 필요한 건물을 공인 받는 절차로, 재건축의 첫 번째 관문임
(안전 등급이 낮을수록 재건축 가능)

 

2. 초과이익 환수제 

◎ 재건축 초과이익

재건축 사업이 종료되는 시점의 주택가액
– 사업 시작 시 주택 시세

– 사업이 진행되는동안 정상 주택가격 상승분

– 개발비용(공사비,부대비용)
= 재건축 초과이익

◎ 정상주택가격 상승분

(1) 정기예금 이자율
(2) 해당 사업장이 포함되는 지역의 평균주택 가격 상승률

[(1), (2) 둘 중 높은 비율] X [사업 개시 주택가액] = 정상주택가격 상승분

 

◎ 부과율

• 1.0억 이하 : 면제
• 1.0억 초과 ~ 1.7억 이하 : 10%
• 1.7억 초과 ~ 2.4억 이하 : 20%
• 2.4억 초과 ~ 3.1억 이하 : 30%
• 3.1억 초과 ~ 3.8억 이하 : 40%
• 3.8억 초과 : 50%

◎ 장기보유감면

1세대 1주택, 보유 6년이상 조합원은 부담금의 10~50% 감면
60세 이상 고령자는 주택처분 때 까지 부과금 납부유예 가능

 

◎ 재건축 부담금 산정액

재건축부담금 = (초과이익 X 부과율) – 감면금액

 

3. 조합원 지위 양도

투기과열지구 내 재건축은 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되어, 특별 사유를 제외하고 부동산 거래가 제한된다.
(리모델링은 제한 없음)

투기과열지구 내에서, 조합설립 인가 이후  1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 10년 이상 소유, 5년 이상 거주한 경우 양도인은 양수인에게 조합원 지위를 양도할 수 있다.

 

리모델링

15년 이상 된 건물의 노후화 억제, 기능 개선을 하기 위해 전면 철거가 아닌 철골 보강, 설계 변경으로 대수선 및 증축하는 것을 말한다.

기존의 골조와 내력벽을 그대로 사용하여 단지내 배치 변화 없이 새로 짓는 것을 의미한다.

• 수직증축 : 층수 증가
• 수평증축 : 연면적 증가

 

리모델링/ 재건축 장점

◎ 리모델링
초과이익 환수제 미적용 
사업소요기간 짧음
조합원 지위 양도 제한 없음

◎ 재건축
건물 전체 가치 상승 +  전체 세대 수 증가

 

리모델링/ 재건축 단점

◎ 리모델링
구조 유지 , 확장 한계 있음
재건축 대비 낮은 시세 차익

◎ 재건축
사업소요기간이 길다.
초과 이익 환수제 적용

 

리모델링, 재건축 소식에 따라 아파트 가격이 달라지기 때문에  타이밍을 잘 잡아야 한다.
고금리에도 재건축 호재에 아파트 상승하는 것을 볼 수 있다.