부동산 매매를 해보려고 하는데,
대출하려고 하니 DSR ? DTI ? LTV ? 몇% 라는데, 대체 무슨말인지?
DSR DTI LTV 차이 알아보자.
◎ 최대 대출 가능 금액
= DSR, DTI, LTV 조건 중에서 가장 낮은 금액
DSR
총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR )
총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 나타내는 지표
모든 대출의 원금과 이자를 고려하여 대출 상환 능력을 평가 하는것
주택담보대출 외에도 다른 대출 정보를 합산하여 산출
DSR을 적용시, 연소득이 그대로라면 대출 한도가 줄어들 수 있다.
DSR은 대출 상환 능력을 더 엄격하게 심사하는 데 도움이 된다.
DSR 계산법
(주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액)
÷ 연 소득
※ 예시
Q ) 주택담보대출 30년 5% 금리로 3억 대출 가능할까?
- DSR 40% 적용
- 연 소득 : 5,000 만원
- 신용대출 : 원금 400만원, 이자 200만원을 상환 중
A ) 연간 상환액 계산
주택담보대출 의 연간 원리금 상환액 = 약 1,500만원
기타 대출 연간 원리금 상환액 = 600만원
→ 총 2,100만원
DSR = 2,100만원 / 5,000만원 = 42%
▶ 40% 를 넘기 때문에 대출 불가능!
DTI
총부채상환비율 (Debt to Income ratio, DTI )
연간 총 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 부채의 연간 이자 상환액의 비율
DTI는 차입자의 소득 수준에 따라 대출 한도를 결정하는데 사용
차입자의 주택담보대출 한도를 규제하는 것이다.
DTI 계산법
(주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액)
÷ 연 소득
※ 예시
Q ) 주택담보대출 30년 5% 금리로 3억 대출 가능할까?
- DTI 40% 적용
- 연 소득 : 5,000 만원
- 신용대출 : 원금 400만원, 이자 200만원을 상환 중
A ) 연간 원리금 상환액 계산
주택담보대출 의 연간 원리금 상환액 = 약 1,600만원
기타 대출 연간 이자 상환액 = 200만원
→ 총 1,800만원
DTI = 1,800만원 / 5,000만원 = 36%
▶ 40% 를 안 넘기 때문에 대출 가능!
▶ DSR 예시와 같은 조건이지만, DSR은 안되도 DTI로는 가능
LTV
주택담보대출비율 (Loan to Value Ratio, LTV )
주택 담보 대출 시 주택 가치 대비 대출금의 비율을 나타냄
쉽게 말해, 주택 가치의 몇 퍼센트 이내로 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표
은행은 LTV를 대출 취급과 한도 산정의 기준으로 활용하며,
주택을 담보로 대출할 때 주택 감정가액 일정 비율 이내로 대출하는 것을 원칙으로 하여 위험을 관리하는 제도
낮은 LTV는 주택 시장 가격 하락에도 은행의 손실 위험이 낮아지므로,
은행의 건전성을 유지하는 데 도움이 된다.
LTV 계산법
(주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 )
÷ 담보가치＊ 담보가치 ( ≒ 아파트 가격)
국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지＊ 선순위채권
본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액＊ 임차보증금
전월세보증금, 소액임차보증금 최우선변제금액 등
※ 예시
Q ) 서울 9억인 아파트를 구매할 때, 4억 대출 가능할까?
- LTV 50% 적용
- 전세 보증금 1억으로 임대중
A )
전월세 보증금 = 1억
서울시 소액임차보증금 = 5,000만원 (지역별 상이)
→ 총 1억 5,000만원
LTV = (4억 + 1억5,000만원) / 9억 = 61%
▶ 50% 를 넘기 때문에 대출 불가능!
쉽게 계산하는 DSR/DTI/LTV